2022中期业绩深度解析|提质增效 行稳致远

2022-08-31   

面对当前复杂的市场环境,中国金茂行稳致远,扎实推进城市运营,各板块业务精益求精。2022年上半年业绩持续保持稳中向好的发展态势,各项关键指标量增质优,凸显中国金茂战略运营发展的平衡力和均好性。

01 经营稳健排名跃升 关键指标优势凸显

行稳方能致远。中国金茂2022上半年总计录得签约销售额699亿元,行业排名由2021年底第15位跃升至第11位。回款金额733亿元,回款率105%,同比提升11个百分点,创历史新高,为未来发展提供稳健、充足的现金流,财务安全保障稳固。

面对当前复杂市场环境,中国金茂包括金茂府在内的多个项目市场反馈保持良好。青岛大云谷金茂府半年签约金额超29亿,排名城市第一。太原龙城金茂府销售均价达全市第一,销量领先。环沪丰盛道项目半年签约金额突破40亿,苏州张家港金茂智慧科学城、泰州周山河项目摘得当地销冠。

02 财务健康融资顺畅 机构评级持续向好

上半年,中国金茂在融资和财务方面继续呈现稳健态势。“三道红线”保持全绿,融资成本处于行业低位水平,上半年平均借贷成本下降至3.76%,为历史最低。公司整体融资渠道持续畅通,发行多笔低成本债券,直融近200亿。包括利率3.5%的并购债,利率3.4%的全国规模最大的碳中和CMBS产品,以及优先级利率3.6%的全国首单碳中和写字楼类REITs,创国内写字楼类REITs新低。

得益于经营端与杠杆端的良好表现,中国金茂屡获资本市场好评,国际三大评级机构“全投资”评级保持稳定。其中,惠誉、穆迪维持“稳定”展望,标普上调中国金茂评级展望至“稳定”。在2022年地产行业下行压力增大的背景下,这是标普首次对中国房地产企业评级给予正向上调,展现对中国金茂稳定运营与经营业绩的积极预期。

03 优质物管资产并购 双向赋能提速发展

上半年,中国金茂积极开展优质标的收并购,助推规模扩大与全业态发展。6月9日,中国金茂宣布拟私有化收购宏泰发展(股票代码:6166.HK,下称“宏泰”),助力中国金茂城市运营模式深拓与产业资源丰富,进一步提升中国金茂在大北京区域城市运营的发展潜力。核心项目龙河新城与梅溪湖国际新城运营模式相似,如果私有化推进完成,将在未来为中国金茂锁定约2万亩一级开发权。此外,宏泰招商团队的人才引进,也将进一步助力金茂人才梯队建设,完善城市运营能力。

同月,中国金茂旗下金茂服务发布公告,其全资子公司中化金茂物业管理(北京)有限公司以4.5亿收购首创旗下的物业公司首置物业100%股权。此次收购涵盖住宅、商业、写字楼、公建等多种业态,包括住宅、奥特莱斯综合体、城市核心综合体在内的53个合约或锁定项目。本次收购不仅助力金茂在物管赛道上的提速发展,也将进一步为更多用户带去金茂的高品质物业服务体验。

04 城市运营稳扎稳打 土储拓展质在量先

依托于城市运营商的定位,中国金茂遵循“城-人-产”的城市运营逻辑,坚持以城聚人、以城促产,深入挖掘和导入外部产业资源,构建强大的产业整合以及落地能力,并协同母公司中国中化产业资源,持续助力城市运营项目获取及推进。上半年合同销售额分布中,城市运营项目签约额贡献占比25%,为公司发展注入稳进动力。

截至中期业绩发布,中国金茂城市运营项目总计达34个,规模再次迈上新台阶。并在上半年持续推进,取得重要进展。金茂武汉与华为公司全面合作,搭建“数字+产业”基底,共同打造智慧城市,助力武汉方岛智慧科学城打造中国金茂科学城IP标杆项目。青岛中欧科创园作为金茂首个自持运营产业园,实现出租率97%,预计2022年底园区将实现产值2亿元以上。宁波生命科学城落位的上海师范大学附属宁波实验学校,作为全国首批“5G+智慧教育”示范校,获得工信部、教育部认定。三亚南繁科技城项目创新与政府产业招商合作模式,今年以来,三亚首批包含种子创新、知识产权等领域的48家企业已正式入驻三亚国际种业科创中心,助力打造国际化种业综合性科创平台,为建设种业强国贡献智慧。截至上半年,老虎云、丰牧农业、谦川科技等9家优质产业资源,以资源进场方式入驻中国金茂城市运营项目。

为进一步夯实城市运营战略,中国金茂合理拓展土地储备,稳扎稳打,实现质在量先稳步发展。截至2022年8月,共新增11个二级土储项目,全部位于一二线核心城市。

为推进城市运营,助力各地城市配套与人居面貌不断升级,中国金茂的商业、酒店等配套板块持续扩大规模。其中,商业板块已进驻上海、重庆、天津等16座城市,拥有“览秀城”、“金茂汇”、“J•LIFE”三大产品线,累计为超1.3亿消费者提供服务。下半年,张家港金茂览秀城、青岛金茂览秀城与天津金茂汇即将盛大开幕,为城市提供更多新颖愉悦的购物体验。酒店板块作为金茂的发展基石,至今已拓展至15家高端酒店,会员数量超91.7万,全新的广州南沙金茂万豪酒店也于8月重磅开业。

05 深耕厚植提质增效 机制引领人效优化

中国金茂始终坚持与时俱进的战略视野和灵活多变的市场化运营体制,紧跟市场变化,及时优化战略部署和团队人效。上半年,中国金茂建立城市组织发展机制,因地制宜,提质增效,旨在城市做强,进一步推进架构及人员标准化。并设立两年评估,动态调整的组织发展机制,充分发挥机制引领的优越性。

在考核机制中,中国金茂全公司落实干系人制度,责任到人,通过奖惩分明的激励机制,促进人效提升和承诺兑现,激发团队战斗力和执行力。上半年,各业务板块精益求精,交出稳健质优的中期答卷。

06 全面聚焦品质交付 满意度达行业优良

中国金茂以全周期客户触点为中心,全面提升城市服务品质交付,强调工程推动,专业协同,确保项目各关键节点如期达成,圆满完成项目交付,获得多方认可。上半年,交付满意度上升至85分,远超70分行业平均值;质量满意度超行业平均分15分,达82分,均达到行业优良水平。

各项满意度的标杆体现,得益于中国金茂对品质提升的聚集投入。在工程质量端,中国金茂面对上半年24个城市、29个项目、约1.8万套的交付规模,公司对主责交付范围完成100%批次,100%项目的应交尽交,无一缓交。同时,多措并举确保客户品质体验,不断组织“工地天天见”、“云开放”等质量可视化体验活动,开展“人人都是客户官”行动。面对各地疫情复杂形势,中国金茂优化线上交付流程,为疫情期间不能到场的客户提供云验房服务。

在工程质量端,中国金茂以各项“严苛”标准,打造进度管理专属平台,实现“1+N”计划管理模式,进一步提升管理效率。通过可“建”工厂的“建造+可视化”解决方案,让所有业主看见未来新家的施工工艺、用材用料、作业体系,看见原本隐藏在装饰外表下的品质匠心,见到砖瓦毛坯蕴含的安全保障。通过数字技术和工程建造技术相融合,可“建”工厂在智慧工地、智慧建造等方面持续探索实践,在信息化、智能化领域持续探索提升工程及HSE管理能力,让项目施工、质量管控、业主体验等多方获益。目前已在西安金茂悦园、石家庄长安金茂悦、长沙国际社区、杭州秦望府等项目布局落地。

从土建到精装各个工艺及隐蔽工程做法展示

07绿色健康人居体验 科技赋能创新迭代

坚持对品质的不懈追求,中国金茂秉承“绿色健康、智慧科技”理念,以人居的“全维度生命周期”为蓝本,定制“12大绿金科技”,打造“衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡净”的五衡人居体验。围绕空气、阳光、水、温度、湿度、声音六大生命元素,增强多重黑科技元素,为业主打造健康宜居生活空间。2022年新入市的西安大明宫金茂府、青岛中欧金茂府沿袭绿金科技,受各地业主广泛认可,助推“金茂现象”热度不减。而成都锦江金茂府则从空间、空气、光线进行6大升级,因地制宜打造健康居住样本,带来城市生活方式的重塑,为各地业主带来更高品质生活体验。

同时,中国金茂与时俱进,关注当代新青年对品质人居的多元需求。通过成立“金茂生活实验室”,搭建需求和技术对接平台,完善金茂住宅产品生态环境。以“1套科研方法论,6大空间场景,7项专利发明”为核心,立足青年群体的多样诉求,研发智慧可变住宅,打造能够智能化转换的“科技范”人居空间,创造小户型也有大空间和多功能的效果。不论是“引领95后餐桌革命”的魔换桌,让烹饪变成潮流社交属性的低碳全电厨房,还是分时复用、模块空间化的MINI仓,中国金茂Young时代的生活场景不断探索个性化居住空间与潮流生活体验,见证美好生活有力生长。

08 金茂服务成功上市 城市服务规模拓展

作为以高品质服务著称的物企“国家队”,金茂服务(00816.HK)在港交所正式上市,成为2022年第一家港股上市物业企业,被赋予更专业、开放、多元的市场角色。金茂服务坚持“高新快全”的发展战略,上半年持续深耕高端物业服务管理市场,助力城市服务快速拓展。截止至六月,累计拓展3个城市服务项目,包括江西赣江新区城市运营项目,平阳鳌江城市服务以及金华市金东区城市服务。同时,协同中国中化产业资源,落地泉州石化产业园,武汉中种研发中心与临沂化肥研发中心3个全新产业园服务项目。

在服务体系创新升级历程中,金茂服务打造了深度契合客户需求的MOCO高端服务体系,涵盖物业延伸服务、个性定制服务、宠物关爱、人文建设等方面。包括提倡效率至上的“4S房屋”服务体系,关注特质差异的“四色管家”服务体系,体会自然本味的“四季博物馆”和共建人文底蕴的“四邻文化”服务体系。上半年,中国金茂大家庭同步新增80余个社群,并发布“美好生活体验官”,以全价值链服务赋能社区居民的全生活周期发展,链接社区美时美刻。

MOCO高端服务体系

09 品牌价值持续跃升 ESG发展再提速

2022年,中国金茂品牌持续发力,入选《财富》“2022年中国500强榜单”,位居第153位,较2021年排名上升36名,并连续第18年入选“中国500最具价值品牌”,排名提升至175位,品牌价值首次突破500亿元,创历史新高。以品牌价值为支撑,业绩持续稳健增长,中国金茂正在释放城市未来生命力的道路上笃定前行。

上半年,中国金茂成功入选恒生气候变化1.5℃目标指数成分股,成为内地首批公开披露科学碳减排目标房企之一,并在焦点研究院“2022年二季度房地产企业综合实力ESG星级测评”中获五星级评价。截止至6月30日,全公司累计获得各类绿色建筑认证与标识268个,绿色类标识或认证的项目218个,满足绿色建筑设计要求的项目总建筑面积共2668.2万平方米,进一步扩大绿色建筑规模。中国金茂积极践行央企责任,自上而下地建立起科学、专业的ESG治理架构和管理体系,通过发展绿色建筑、探索“零碳”运营、营造生态城市,助力中国绿色低碳城市建设和可持续发展。截至2022年6月,中国金茂已通过对可再生能源的开发,投资、建设、运营城市及区域项目级能源站项目83个,总供能面积约4000万平方米,预计每年碳减排量超38万吨。

10 履行社会责任 彰显央企担当

中国金茂全体同仁勠力同心,在公益慈善、疫情援助与城市建设等方面,坚定履行社会责任。2022年上半年,在乡村振兴领域,中国金茂挖掘自身资源,发挥专业优势,积极参与内蒙古阿旗、林西县,甘肃古浪县,河北平山县扶贫工作,支持援藏、援青工作,自2019年以来,持续向定点贫困县投入无偿帮扶资金、购买帮销扶贫产品。

中国金茂积极支持定点帮扶地区教育事业发展,在西藏岗巴县援建海拔最高的筑梦公益图书馆,累计在全国各地捐建筑梦公益图书馆28座,援建学校45所、捐助学校25所、援建医疗机构7所,并设立了专项教育医疗援助金,取得了良好的社会反响。

新冠疫情以来,中国金茂积极支持社会卫生健康工作。2020年疫情初期,与武汉市政府签订“中国金茂武汉长江TOD综合体项目”战略框架协议,助力湖北经济复苏发展。2022年上半年,中国金茂针对京沪两地业主和社区开展疫情援助慰问,开展守“沪”行动,累计援助慰问金额336万元。

深耕厚植、春华秋实,中国金茂上市十五周年以来行稳致远,以央企担当沉淀发展内生力,不断为理想生活与城市未来赋能。自2007年起,公司总资产由165亿增至4120亿,跻身行业第一梯队。营业收入从2007年的12亿增长至2021年的902亿,增长74倍。优质土储2022年实现7743万㎡,项目数规模扩张至全国338个,覆盖全国55座核心城市,销售排名跃居行业第11位。上市十五年来,中国金茂注重精细化管理,筑牢发展根基,坚持“品质筑就更美生活”的美好愿景,与每一个入驻的城市携手同行,未来也将继续稳健笃行,精益发展,持续释放城市未来生命力。